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上海公司“吃螃蟹”融創進軍存量物業
字號+作者：李一帆 來源：界面 2018-03-07 10:45
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一位閩系地產公司董事長曾經告訴界面記者，相比住宅物業，上海的商業地產價格倒掛得嚴重。他個人正在買進上海的辦公樓。以瑞安新天地的項目為例，商辦物業'...
一位閩系地產公司董事長曾經告訴界面記者，相比住宅物業，上海的商業地產價格倒掛得嚴重。他個人正在買進上海的辦公樓。
以瑞安新天地的項目為例，商辦物業企業天地三期的售價為6.5萬元/平米，而住宅翠湖天地的價格在15萬左右。
這一判斷得到瞭融創上海區域總裁田強的贊同，他說上海的住宅和商業物業價格剪刀差確實過大，有時候買商業物業甚至比買地還要便宜。而且過去十幾年粗放發展，很多物業規劃設計、功能定位、運營管理、資本結構有很大問題，有很大的提升空間，這正是融創的機會。
因此，上海融創試圖打破對其高周轉住宅開發商的刻板印象，破天荒地 大手筆 進入存量商業物業市場。
3月4日，融創上海商置有限公司與盛煦地產在上海宣佈，將共同發起國內首支存量資產並購基金，基金規模達200億人民幣。雙方將各占一半權益，基金已處於募集環節，正在與境內外知名投資機構洽談。
據透露，基金的首個項目將在半年內落地。基金的期限為7年（5+1+1）。
該基金將聚焦一、二線城市的核心商業存量資產，例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場等。基金所投項目將由雙方合作運營平臺進行運營管理，同時融創地產開發團隊提供專業的開發及改造支持，待物業進入成熟運營後，通過多種渠道從資本市場退出。
這是融創上海區域集團首次以基金形式涉水商業地產存量市場。
田強表示， 北上廣深及部分核心的二線城市都已邁入存量時代，這些帝寶產後護理之家｜台中月子中心收費城市土地資源稀缺、但各類商辦和消費升級需求活躍，大量商業資產需要升級。 帝寶產後護理之家｜台中產後月子中心價錢
融創與盛煦地產相識於一次交易。2017年，盛煦地產以10億收購瞭上海融創壹號院酒店式公寓產權。盛煦地產是美國華平投資集團控股的一傢專業的經營性物業投資及資產管理公司，以往的交易多是收購優質物業資產，在改造為服務式公寓和商業物業後，進行持有出租經營及資產管理。其在中國的重點開發區域以上海為中心，項目已達38個，總投資規模近80億人民幣。
盛煦地產聯合創始人，董事長兼聯席總裁王謙表示，上海的辦公樓價格確實過低，作為一個未來的全球商業城市，上海的價格應該和紐約對標，甚至應該高於香港。
投資隻是第一步，運營將是核心。 融創（上海）商置有限公司總經理顧明表示， 融創上海商置和盛煦地產會將已有的投資管理平臺、商業運營平臺及地產開發平臺整合為一個完整的存量資產管理團隊。
在拿地的過程中，融創逐漸擁有瞭一批商業物業，因此成立瞭商置公司。商置公司總經理顧明表示，未來基金不排除會收購融創自己的商業物業。
資本與地產商進行物業改造以尋求升值，在上海已經越來越多。2015年，朗詩和中信資本共同成立基金，聯手發力一線城市舊樓改造業務，朗詩負責項目的開發、改造、銷售、運營，最終雙方一並找到合適的退出方式。
物業改造的利潤有時高得驚人。2013年，一個境外私募基金收購瞭上海東海商業中心，價格為3.5萬/平方米，之後將大堂做瞭一些設備的提升，淘汰瞭40%的租戶，租金上漲瞭40%左右，物業管理費上漲12%左右。2016年東海商業中心以4.7萬一平方米的價格賣給瞭遠洋地產。
根據高力國際的數據，2016年上海全市共有寫字樓大宗交易38筆，其中涉及改造的項目有7個。
除瞭利潤，融創進軍存量物業有些不得已而為之 上海的住宅土地供應正在減少，競爭越來越激烈。用田強的話說，長三角資源有限，融創不得不研究存量物業，學習運營，把自己變成一個能輸出品牌的公司。
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